بي بي سي يوركشاير ولينكولنشاير التحقيقات
بي بي سيمع إطلالات بانورامية على ليدز والديكور الأنيق وصالة الألعاب الرياضية في الموقع ، كان الآباء الجدد Enrico و Luciana Marini يحلمان بحياتهم المستقبلية في وسط مدينتهم.
ولكن بعد ست سنوات من الادخار ، فقد المشترين لأول مرة إيداعهم البالغ 21000 جنيه إسترليني بعد تخفيض قيمة الشقق الجديدة من قبل مقرضي الرهن العقاري التي اقتربوها.
تحدثت هيئة الإذاعة البريطانية إلى العديد من المالكين المحتملين الذين حصلوا على نفس الأخبار “المهتمة بالأرض” ، مما يحطم أموالهم وخططهم.
غير قادر على الحصول على رهن عقاري وإغلاقه في العقد ، كان للمطور من الناحية القانونية الحفاظ على إيداعه – على الرغم من اضطرار الزوجين إلى الخروج من البيع.
تقول السيدة ماريني: “إنهم يحصلون على أموالك ويقولون ،” لا تقلق بشأن الرهن العقاري حتى ثلاث سنوات من الآن. “
يقول الزوجان إنهما شعروا “بالضغط” من قبل وكلاء العقارات في North Property Group للمضي قدماً في عملية الشراء في عام 2021 ، مع خصم محدودة 10000 جنيه إسترليني في وقت محدود بنسبة 10 ٪.
قال الزوجان إن كل من الوكيل والمحامي الذي أوصت به الشركة أخبرهم أنهم لا يحتاجون إلى عرض رهن عقاري حتى كانت شقة 230،000 جنيه إسترليني على وشك الانتهاء.
وتضيف السيدة ماريني: “كل الأموال التي كنا سنستثمرها على عائلتنا ، الأشياء التي تريدها لأطفالك ، ضاعت للتو”.
“إنه مدمر فقط.”
يقول متحدث باسم مجموعة الممتلكات الشمالية “تنكر بشكل قاطع مزاعم تكتيكات المبيعات ذات الضغط العالي”.
“يحق لجميع المشترين إجراء العناية الواجبة المستقلة قبل الالتزام بالشراء.
“تم إبلاغ المشترين بالوحدات المتاحة وكان لديهم الفرصة لتأمينها – لم يجبر أحد على الالتزام على الفور.”
يقول ماريني ، في الأصل من البرازيل: “كنا مشترين لأول مرة وجديدة نسبيًا في المملكة المتحدة ، لذلك لم نكن ندرك حقًا كيفية عملها”.
“لقد كان الأمر مهيجًا عندما اكتشفنا أنه كان يجب أن نحصل على عرض رهن عقاري آنذاك.”
بعد أكثر من عام من تأخير البناء ، اقترب الزوجان من المقرضين وصدموا للعثور على طلبات الرهن العقاري رفضت.
استشهد المساحون بمجموعة من الأسباب لتخفيض قيمة العقار ، بما في ذلك الموقع والعديد من الاستثمارات الشراء إلى السماعة.
تقول The Torsion Group ، The Developer ، إنها لا تستطيع التعليق على الوكيل المملوك بشكل مستقل ، لكنها “تتوقع منهم أن يعملوا على أعلى المعايير المهنية”.
يقول متحدث باسم “تم بناء العقار حتى النهاية المحددة وتم تسليم جميع المعايير الهيكلية والسلامة والجودة المتوقعة خلال الفترة التعاقدية”.
يقول ماريني: “كان لدينا درجات ائتمانية جيدة حقًا ، وكان لدينا دخل كاف لتغطية المدفوعات ، لذلك كان من المستغرب للغاية بالنسبة لنا عندما تم رفض الرهن”.
تقول السيدة ماريني ، في الأصل من إيطاليا: “لا يمكنني التعبير عن مدى حزن ، مرهق ، مهين ، إنه يشعر”.
يقول محامو الممتلكات المتخصصين في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى بهم في موندي ، أحد المحامين الموصى به للوكيل ، عندما يتم بيع عقارات “خارج المخطط” ، فمن الممارسة الشائعة أن تنتظر حتى أقرب تاريخ الانتهاء قبل تقديم طلب رهن عقاري “.
“السبب هو أن أي عرض رهن عقاري صدر قبل تبادل العقود سوف ينتهي حتما قبل تاريخ الانتهاء وسيتعين تجديده.”
دفع صبر chinogureyi 51000 جنيه إسترليني كرسوم وودائع وحزم الأثاث على شقق فينيكس كاستثمارات شراء.
عند تبادل العقود ، تقول إنها قيل لها إن عرض الرهن العقاري غير مطلوب في تلك المرحلة ، طالما أنها يمكن أن تمول الممتلكات.
رفض المقرضون في وقت لاحق طلباتها ، مشيرة إلى نفس قضايا تقييم الممتلكات.
وتقول: “لم أتمكن من النوم لأنه كل ما أفكر فيه”.
“لا أعرف من أين أبدأ لأنني فقدت هذه الأموال – لا أعرف كم من الوقت سيستغرقني العمل واستعادته”.
تقول مجموعة العقارات الشمالية إن المشترين “حرة في اختيار ممثليهم القانونيين” ، مع ما مجموعه 29 شركة قانونية مستقلة تنصح العملاء بعقود فينيكس.
اشترت كارولين باركلو بنجاح إحدى الشقق ، بالقرب من A61 ، لابنها الذي يستخدم الأموال من الميراث ، لكنه لم يتحرك أبدًا بسبب تأخير البناء.
تتذكر قائلة: “قالت الوكيل إنها ستحمل العقار لي لمدة ساعة ، لذلك حصلت على سيارة أجرة إلى المكتب”.
“قيل لي إنني سأحتاج إلى وضع رسوم حجز على الفور لأن شخصًا آخر كان بالفعل على الهاتف – إذا غادرت المبنى ، فسوف يذهب إليهم وكان آخر مرة.”
تقول السيدة باراكلو إنها لم تنصح أبدًا بالقيمة المسطحة وتشعر بالقلق من أنها قد لا تتمكن من البيع.
وتقول: “كان من الواضح أنني كنت جديدًا على هذا النوع من الأشياء ، ولم أشتري أبدًا عقارًا من قبل لاستثمار آخر غير المنزل الذي أعيش فيه”.
“لم أكن أعرف أي من المزالق.”
تقدم سارة كوكسون ، مديرة محامي Switalskis ، إن المشترين يجب أن يحصلوا دائمًا على عرض رهن عقاري قبل تبادل العقود ودفع إيداع – حتى عند الشراء خارج الخطة.
وتقول: “من غير المعتاد ألا ننصح العميل بالقيام بذلك”.
“عرض الرهن العقاري والتقييم أمر بالغ الأهمية – سيظل المساح قادرًا على تقدير ما سيتم بناؤه.
“سوف ينظرون إلى المستندات ويقولون ما إذا كان شراء جيد أم لا.”
وتضيف: “لن تشتري سيارة لم تحصل على شهادة MOT ، لماذا تشتري منزلًا دون أن تقدرها؟”
يقول جميع المشترين الذين تحدثت إليهم بي بي سي نيوز إنهم سيحصلون على عروض الرهن العقاري قبل تبادل العقود إذا تم نصحهم بذلك.
تقول مجموعة العقارات الشمالية: “تم إبلاغ المشترين بأن عروض الرهن العقاري صالحة عادةً لمدة ستة أشهر ، وهو أمر قياسي للمشتريات خارج المخطط.
“يعين المقرضون المساحين بشكل مستقل لتقييم قيم الممتلكات ، وقد تحولت ظروف السوق بشكل كبير في السنوات الأخيرة ، مما يؤثر على موافقات الرهن العقاري.”
ويضيف: “منذ عام 2017 ، نجحت شركة North Property Group في وساطة 1،007 مبيعات.
“من تلك المعاملات ، كانت 857 عمليات شراء خارج الخطة.”
يقول متحدث باسم محامو الممتلكات المتخصصين في موندي: “نحن ندرك أن بعض المشترين لم يتمكنوا للأسف من إكمال شراء الشقق داخل فينيكس.
“بالطبع لدينا كل تعاطف مع هؤلاء المشترين ونأسف للغاية على الصعوبات التي واجهوها.
“ومع ذلك ، يجب القول أننا تصرفنا مع العديد من العملاء الذين أكملوا شراء شقتهم دون أي مشاكل معينة.”
ويضيفون: “لا نقبل الاقتراح القائل بأننا فشلنا في تقديم المشورة القانونية المناسبة لأي مشتري حول هذا التطوير أو فشلنا في شرح المخاطر بقدر ما يتعلق الأمر باستحواذ الممتلكات.”
